Låna till tomt: Guide för 2025

Vad är tomtlån och när behöver du det?

Ett tomtlån är ett specifikt lån som låter dig finansiera köpet av en obebyggd tomt, ofta som första steg mot att bygga hus. Det skiljer sig från vanliga bolån genom att säkerheten är tomten själv, och det kräver vanligtvis en högre kontantinsats på minst 15 procent av tomtens värde. Du behöver ett tomtlån när du planerar att köpa mark för framtida bygge men inte har råd med hela summan kontant, särskilt i 2025 års marknad där tomtpriser stiger i populära områden.

Skillnad mot byggnadskreditiv

Tomtlån fokuserar enbart på köpet av tomten, medan ett byggnadskreditiv kombinerar tomtfinansiering med byggkostnader och utbetalas i etapper under byggprocessen. Ett tomtlån är enklare att få om du inte har byggplaner klara, men det har högre räntor eftersom risken för banken är större utan pågående bygge. För nybörjare är tomtlånet ett bra startsteg, medan byggnadskreditivet passar experter som redan har ritningar och bygglov.

Krav och behörighet

För att kvalificera dig för ett tomtlån behöver du en stabil inkomst, låg skuldsättning och en kontantinsats på minst 15 procent, men ofta upp till 40 procent beroende på bank. Tomten måste vara värderad och godkänd som säkerhet, och du bör ha en kreditvärdighet över 700 poäng. Enligt Nordea är det viktigt att visa upp en realistisk budget för framtida planer, även om bygget inte startar omedelbart.

Vanliga myter

En vanlig myt är att du alltid måste ha bygglov för att få ett tomtlån, men det stämmer inte – många banker godkänner lån till enbart tomt utan byggplaner. En annan missuppfattning är att tomtlån är omöjliga för förstagångsköpare, men med statliga lättnader i 2025 kan du låna upp till 90 procent för nybyggnation. Slutligen tror många att räntorna är skyhöga, men de ligger ofta på 4-6 procent, liknande bolån.

Hur ansöker du om lån till tomt – steg-för-steg

Ansökningen om lån till tomt börjar med att jämföra banker och samla dokument, följt av en värdering av tomten som tar 2-4 veckor. Banken bedömer din ekonomi och ger ett preliminärt besked inom dagar, med slutgodkännande efter kontrakt. I 2025 är digitala ansökningar vanliga, vilket snabbar på processen till under en månad.

Dokument som behövs

Du behöver lönebesked de senaste tre månaderna, taxeringsbeslut, köpekontrakt för tomten och eventuellt bygglov. En förhandsvärdering av tomten är obligatorisk, ofta via en oberoende värderare. För att underlätta, förbered en budgetplan som visar hur du ska hantera låna till tomt långsiktigt.

Tidplan för godkännande

Från ansökan till utbetalning tar det vanligtvis 4-6 veckor, med värdering som den längsta delen. I 2025 kan AI-baserade bedömningar korta ner det till 2 veckor hos moderna banker som SBAB. Håll koll på säsongsvariationer – sommar är långsammare på grund av ferier.

Kontantinsats och säkerhet

Kontantinsatsen är minst 15 procent, men upp till 40 procent för attminimerar räntor. Tomten blir säkerhet genom pantbrev, som kostar cirka 4,15 procent av lånebeloppet. Pantbrev registreras hos Lantmäteriet för att skydda bankens intresse.

Jämförelse av lånemöjligheter från banker

Stora banker som Swedbank och Nordea erbjuder liknande villkor för tomtlån, med maxlån upp till 85 procent av värdet och räntor från 3,5 procent. SBAB och Länsförsäkringar är mer flexibla för regionala tomter, medan privatlån passar för mindre summor. I 2025 gynnas förstagångsköpare av statliga stöd som höjer lånetaket.

Generella villkor hos stora banker

Nordea kräver 15-25 procent insats och erbjuder variabla räntor, medan Swedbank fokuserar på helhetsbudget inklusive bygge. SBAB har lägre avgifter men strängare kreditkrav. Alla banker bedömer din totala skuldsättning enligt Riksbankens riktlinjer.

Alternativ som privatlån

Om tomtlånet inte räcker, överväg privatlån för upp till 350 000 kronor utan säkerhet, men med högre räntor på 5-10 procent. Det är bra för låna pengar till tomt som komplement, men undvik om du kan få belåningsgrad över 85 procent via banklån.

Räntor och avgifter 2025

Genomsnittsräntan för tomtlån ligger på 4-5,5 procent, med byggnadskreditiv något högre på 4,5-6 procent enligt Zensum. Avgifterna inkluderar uppläggningskostnad på 1-2 procent och värderingsavgift på 3 000-5 000 kronor.

Kostnader kopplade till tomtfinansiering

De totala kostnaderna för tomtlån inkluderar ränta, pantbrev och lagfart, som kan uppgå till 5-7 procent av köpeskillingen utöver själva lånet. Pantbrev kostar 4,15 procent plus lagfart 1,5 procent, medan räntan adderar 4-6 procent årligen. Minimera genom att välja fast ränta och förhandla avgifter.

Pantbrev och lagfart

Pantbrev är ett dokument som ger banken rätt till tomten vid obetalda lån, med kostnad på 2 procent av beloppet plus expeditionsavgift. Lagfart registrerar ägandet och kostar 1,5 procent av köpeskillingen, totalt upp till 5,65 procent enligt Finansvalp. Ansök via Lantmäteriet efter köpet för att undvika förseningar.

Räntekostnader

Räntan varierar med din kreditvärdighet, men ligger på 4-6 procent för 2025, högre än bolån på grund av risk. Amortering börjar omedelbart, med minst 1-2 procent per år. Enligt Villaägarna kan du spara genom att binda räntan i tre år.

Tips för att minimera utgifter

Välj banker med låga uppläggningsavgifter och använd statliga stöd för 90 procent belåning. Jämför byggkreditiv ränta om du planerar bygge snart. Budgetera för oväntade kostnader som värdering.

Byggnadskreditiv som komplement till tomtlån

Ett byggnadskreditiv kompletterar tomtlånet genom att finansiera bygget i etapper, med räntor från 3-5 procent och krav på förhandsvärdering. Det övergår till bolån efter färdigställande, med lägre räntor. Fördelar inkluderar flexibel utbetalning, men risker som byggförseningar ökar kostnaderna.

Hur det fungerar vid bygge

Efter tomtköpet ansöker du om byggnadskreditiv, där pengar utbetalas baserat på byggfas, som grund och stomme. Det kräver bygglov och entreprenadkontrakt, med bankens inspektörer som godkänner varje steg. I 2025 underlättar digitala verktyg processen hos banker som Nordea.

Övergång till bolån

När huset är klart omvandlas kreditivet till ett vanligt bolån med lägre ränta och längre löptid upp till 30 år. Detta sparar pengar långsiktigt, men kräver slutbesiktning. Enligt regeringens stödmodell kan förstagångsköpare få extra lättnader här.

Risker och fördelar

Fördelar är stegvis finansiering som matchar kostnader, men risker inkluderar högre räntor under bygget och sanktioner vid förseningar. Experter rekommenderar en buffert på 10-20 procent för oförutsedda utgifter. Det är idealiskt för de som bygger nytt hus.

Vanliga frågor

Hur mycket kan jag låna till en tomt?

Du kan vanligtvis låna upp till 85 procent av tomtens värde, men med 2025 års statliga stöd för nybyggnation kan det nå 90 procent för förstagångsköpare. Faktorer som din inkomst, skuldsättning och tomtens läge påverkar beloppet – räkna med en bankvärdering som bas. För en tomt värd 1 miljon kronor innebär det ett lån på 850 000 kronor efter 15 procents insats, men experter varnar för att överskrida 70 procent för att hålla nere risker.

Vilka banker erbjuder lån till tomt?

Stora banker som Nordea, Swedbank, SBAB och Länsförsäkringar erbjuder tomtlån med varierande villkor, där SBAB ofta har lägre räntor för statliga tomter. Regionala skillnader förekommer, så jämför lokalt via deras webbplatser. För nybörjare är Nordea bra på grund av deras guider, medan experter väljer SBAB för flexibilitet i amortering.

Vad är skillnaden mellan tomtlån och byggnadskreditiv?

Ett tomtlån finansierar bara köpet av tomten och är ett fristående lån med fast säkerhet, medan byggnadskreditiv täcker både tomt och bygge i etapper med högre flexibilitet men också högre räntor. Tomtlånet passar om du köper tomt utan omedelbara byggplaner, som i fallet med byggnadslån senare. Risken är större för banken i tomtlån, vilket leder till strängare krav på insats.

Hur fungerar kontantinsats vid tomtköp?

Kontantinsatsen är din egna del, minst 15 procent av värdet, som du betalar vid köpet för att visa engagemang och minska bankens risk. Den kan komma från sparande eller annat kapital, och i 2025 kan statliga bidrag sänka kravet för vissa. För experter är det strategiskt att maximera insatsen för lägre räntor, medan nybörjare bör budgetera för att undvika överbelåning.

Vilka kostnader tillkommer vid lån till tomt?

Utöver räntan tillkommer pantbrev (4,15 procent), lagfart (1,5 procent) och värderingsavgift (3 000-5 000 kronor), totalt 5-7 procent av summan. Amortering adderar månatliga betalningar, och i 2025 påverkar Riksbankens styrränta de variabla kostnaderna. Tips för att hantera: Förhandla om avgifter och använd kalkylatorer för totalbelopp.

Kan jag använda tomten som säkerhet för lån?

Ja, tomten blir primär säkerhet via pantbrev, vilket tillåter belåning upp till 85 procent av värdet. Det kräver en värdering som bekräftar marknadsvärdet, och banken kan tvångsförsälja vid uteblivna betalningar. För avancerade strategier, som kombinera med andra tillgångar, konsultera en expert för att optimera din portfölj.

Kan jag låna till enbart tomt utan byggplaner?

Absolut, många banker godkänner lån till enbart tomt, särskilt om du visar framtida planer, med insats på 20-40 procent. Det är vanligare än myten om krav på bygglov, och i 2025 underlättar det för långsiktiga investerare. Risken är högre ränta, så jämför med byggnadskreditiv om bygget är nära.

Hur mycket får jag låna till tomt 2025?

Beloppet baseras på din inkomst (max 5 gånger brutto) minus skulder, upp till 85-90 procent av värdet med stöd. För en familj med 500 000 kronor årsinkomst kan det bli 2-3 miljoner, men banken kräver detaljerad budget. Experter rekommenderar att hålla under 4 gånger inkomsten för hållbarhet i en osäker räntemarknad.

Observera: Denna guide är informativ och ersätter inte personlig rådgivning från en bank eller expert. Räntor och villkor kan variera – kontakta alltid en auktoriserad rådgivare för din situation.