Låna till kontantinsats – guide 2025

Vad är kontantinsats och varför behövs den?

Kontantinsatsen är den del av bostadspriset du måste betala direkt ur egen ficka när du köper en bostad. I Sverige regleras detta genom bolånetaket, som sedan 2010 innebär att banker får låna ut maximalt 85 procent av bostadens värde. Det betyder att du som köpare måste ha minst 15 procent i kontantinsats.

Definition och lagkrav

Kontantinsatsen är ett lagstadgat krav som syftar till att öka stabiliteten på bostadsmarknaden och minska risken för både låntagare och banker. Enligt riksdagens regler för finansiering inom bostads- och fastighetsområdet är kontantinsatsen obligatorisk för alla bostadsköp där bolån används.

Kravet innebär att du inte kan finansiera hela bostadsköpet genom banklån. Om du köper en lägenhet för 3 miljoner kronor måste du alltså ha 450 000 kronor i kontantinsats, medan banken kan låna ut resterande 2,55 miljoner kronor.

Hur mycket krävs 2025?

Under 2025 gäller fortfarande kravet på 15 procent kontantinsats för de flesta bostadsköp. Men det finns goda nyheter för förstagångsköpare: från april 2026 föreslås bolånetaket höjas till 90 procent, vilket innebär att kontantinsatskravet minskar till endast 10 procent. Detta förslag presenterades i en motion till riksdagen under hösten 2024 och förväntas underlättar särskilt för unga köpare.

För en bostad på 3 miljoner kronor innebär det här att kontantinsatsen skulle minska från 450 000 kronor till 300 000 kronor – en skillnad på 150 000 kronor som kan vara avgörande för många.

Skillnad mot handpenning

Många blandar ihop begreppen kontantinsats och handpenning, men de är inte samma sak. Enligt Svenska Fasts guide om handpenning är handpenningen den förskottsbetalning du gör när du skriver köpekontraktet, vanligtvis 10 procent av köpeskillingen. Handpenningen är en del av den totala kontantinsatsen.

Skillnaden är alltså att handpenningen betalas vid kontraktsskrivning, medan kontantinsatsen är det totala egna kapitalet du måste ha vid tillträdet. Om du köper en bostad för 3 miljoner kronor betalar du 300 000 kronor i handpenning vid kontraktsskrivning, men behöver totalt 450 000 kronor i kontantinsats när affären genomförs.

Kan man låna till kontantinsats?

Ja, det är möjligt att låna till kontantinsats, men det finns viktiga regler och begränsningar att känna till. Banker får inte själva låna ut pengar till kontantinsatsen utöver bolånet, men du kan använda andra lånformer som privatlån, blancolån eller lån från familj och vänner.

Regler och möjligheter

Det finns flera sätt att finansiera en kontantinsats genom lån. De vanligaste alternativen är:

• Privatlån eller blancolån – Osäkrade lån från bank eller kreditinstitut med högre ränta än bolån
• Familjelån – Lån från föräldrar eller släktingar, ofta med mer förmånliga villkor
• Topplån – Lån som kompletterar bolånet, vanligtvis från specialiserade långivare
• Lån mot säkerhet – Till exempel lån mot befintlig bostad eller andra tillgångar

Enligt Handelsbankens information om kontantinsats måste alla lån som används till kontantinsats redovisas för banken vid bolåneansökan, eftersom de påverkar din totala skuldsättning och låneförmåga.

Fördelar och nackdelar

Att låna till kontantinsats har både för- och nackdelar som du bör överväga noga:

Fördelar:

• Du kan köpa bostad tidigare utan att vänta på att spara ihop hela kontantinsatsen
• Möjlighet att ta dig in på bostadsmarknaden när priserna är fördelaktiga
• Flexibilitet att använda ditt kapital till annat samtidigt

Nackdelar:

• Högre total månadskostnad eftersom du har fler lån att amortera
• Privatlån har betydligt högre ränta än bolån, ofta mellan 5-10 procent
• Ökad ekonomisk risk om räntorna stiger eller din inkomst minskar
• Kan begränsa din framtida lånekapacitet

Risker med topplån

Ett topplån är ett lån som täcker delar av eller hela kontantinsatsen. Dessa lån har ofta högre räntor än ordinarie bolån eftersom de betraktas som mer riskfyllda av långivaren. ICA Bankens översikt om nya bolåneregler visar att kombinationen av bolån och topplån kan göra din totala boendeekonomin mer sårbar.

De största riskerna med topplån inkluderar:

• Högre totalkostnad – Räntan på topplånet kan vara dubbelt så hög som bolåneräntan
• Kortare amorteringstid – Många topplån ska amorteras snabbare än bolån
• Begränsad framtida lånekapacitet – Dina totala skulder påverkar vad du kan låna i framtiden
• Sämre buffert – Mindre ekonomiskt utrymme vid oförutsedda utgifter

Hur fungerar lån till kontantinsats för bostad?

Processen att låna till kontantinsats kräver noggrann planering och förståelse för hur olika låntyper samverkar med ditt bolån. Det är viktigt att ha koll på kostnader, tidslinjer och bankernas krav.

Processen steg för steg

Här är de viktigaste stegen för att låna till kontantinsats:

1. Beräkna ditt behov – Ta reda på exakt hur mycket kontantinsats du behöver baserat på bostadens pris och hur mycket du redan har sparat
2. Kontrollera din lånekapacitet – Använd bankernas kalkylatorer för att se hur mycket du kan låna totalt, inklusive både bolån och eventuellt privatlån
3. Jämför långivare – Undersök olika banker och kreditinstitut för att hitta bästa ränta och villkor för både bolån och topplån
4. Ansök om lånelöfte – Få ett lånelöfte från banken som visar hur mycket du kan låna, vilket stärker din position som köpare
5. Arrangera finansiering av kontantinsats – Ansök om privatlån eller ordna familjelån innan du skriver köpekontrakt
6. Genomför köpet – Betala handpenning vid kontraktsskrivning och se till att all finansiering är på plats till tillträdesdagen

Kostnader och räntor

Kostnaderna för att låna till kontantinsats varierar betydligt beroende på låntyp och långivare. Här är en översikt över typiska räntenivåer 2025:

Utöver räntan tillkommer ofta aviavgifter på 20-50 kronor per månad och i vissa fall uppläggningsavgifter på 0-3 procent av lånebeloppet.

Exempelberäkningar

Låt oss titta på ett konkret exempel för att förstå den ekonomiska påverkan. Antag att du köper en lägenhet för 3 000 000 kronor:

Scenario 1: Med egen kontantinsats

• Bostadspris: 3 000 000 kr
• Kontantinsats (15%): 450 000 kr (egna sparade pengar)
• Bolån: 2 550 000 kr till 4,5% ränta
• Månadskostnad bolån: ca 11 475 kr (endast ränta första året)

Scenario 2: Med lånad kontantinsats

• Bostadspris: 3 000 000 kr
• Bolån: 2 550 000 kr till 4,5% ränta
• Privatlån för kontantinsats: 450 000 kr till 8% ränta
• Månadskostnad bolån: ca 11 475 kr
• Månadskostnad privatlån: ca 4 560 kr (ränta + amortering över 10 år)
• Total månadskostnad: ca 16 035 kr

Skillnaden blir alltså drygt 4 500 kronor mer per månad, vilket motsvarar över 54 000 kronor per år i ökade boendekostnader.

Vilka banker och långivare erbjuder lån till kontantinsats?

Flera banker och kreditinstitut erbjuder olika lösningar för att finansiera en kontantinsats, men villkoren varierar kraftigt. Det är viktigt att jämföra noggrant och förstå varje långivares krav.

Jämförelse Swedbank, SBAB, Nordea med flera

De stora bankerna har olika policyer när det gäller lån till kontantinsats. Här är en översikt över de vanligaste alternativen:

Swedbank erbjuder privatlån som kan användas till kontantinsats, men kräver att du redovisar lånet i din bolåneansökan. Räntan på privatlån ligger typiskt på 6-9 procent beroende på kreditvärdighet.

SBAB har en strikt policy där de kräver att kontantinsatsen kommer från egna sparade medel eller gåvor. De accepterar dock lån från familj om det dokumenteras ordentligt med ett skriftligt låneavtal.

Nordea tillåter att kontantinsatsen finansieras genom privatlån från andra institut, men detta påverkar din totala belåningsgrad och kan resultera i högre ränta på bolånet eller krav på högre inkomst.

Handelsbanken har individuell bedömning men rekommenderar generellt att minst hälften av kontantinsatsen kommer från egna medel för att minska risken.

Specialiserade långivare som Bluestep Bank erbjuder lösningar för dem som har svårare att få bolån hos traditionella banker, men till betydligt högre räntor.

Ansökan och krav

För att få lån till kontantinsats måste du uppfylla flera krav:

• Stabil inkomst – De flesta banker kräver fast anställning eller dokumenterad inkomst över minst 6-12 månader
• God kreditvärdighet – Inga betalningsanmärkningar eller aktiva krediter hos Kronofogden
• Tillräcklig återbetalningsförmåga – Din totala skuldkvot får inte överstiga 5-6 gånger din årsinkomst
• Ålder – Vanligtvis måste du vara över 18 år och under 65-70 år beroende på amorteringstid

Ansökningsprocessen innebär att du lämnar in:

• Intyg över inkomst (lönebesked, deklaration eller årsbesked)
• Kontoutdrag som visar din ekonomiska situation
• Specifikation över befintliga lån och skulder
• Kopia på köpekontrakt eller objektsbeskrivning

Alternativ utan insats

För vissa grupper finns det möjligheter att köpa bostad helt utan kontantinsats, även om alternativen är begränsade. Ekonomifokus guide om bolån utan kontantinsats beskriver dessa möjligheter:

Föräldragaranti eller borgensåtagande – Om dina föräldrar eller annan närstående går i borgen kan banken acceptera detta istället för kontantinsats. Detta innebär att borgenären tar på sig ansvaret om du inte kan betala.

Statliga stödprogram – Det finns diskussioner om att införa statliga lån eller garantier för förstagångsköpare, särskilt i samband med de nya reglerna 2026, men inget konkret program finns implementerat ännu.

Boendestöd från arbetsgivare – Vissa arbetsgivare, särskilt inom offentlig sektor eller större företag, kan erbjuda bostadslån eller garantier som del av förmånspaketet.

Tips för att finansiera kontantinsats 2025

Det finns flera smarta strategier för att få ihop pengar till kontantinsats, och många av dem är mer fördelaktiga än att ta dyra privatlån. Här går vi igenom de bästa alternativen.

Spara eller låna från familj

Den mest ekonomiskt fördelaktiga lösningen är att spara ihop kontantinsatsen själv. Med en månadssparande på 5 000 kronor tar det cirka 7,5 år att spara 450 000 kronor utan ränta. För att påskynda processen kan du:

• Öppna ett sparkonto med hög ränta – Leta efter sparkonton som ger 3-4 procent ränta
• Investera i fonder – Med längre tidshorisont kan aktiefonder ge bättre avkastning, men kom ihåg risken
• Minska utgifter – Gör en budget och identifiera var du kan spara pengar varje månad
• Öka inkomsterna – Extraarbete eller sidoprojekt kan snabba på sparandet

Ett familjelån kan vara ett utmärkt alternativ till dyra privatlån. Om dina föräldrar eller släktingar kan låna ut pengar till dig, brukar detta ske till betydligt lägre ränta eller rentav räntefritt. Det är dock viktigt att upprätta ett skriftligt låneavtal som specificerar:

• Lånebelopp och ränta
• Återbetalningsplan och amortering
• Vad som händer vid försäljning av bostaden
• Eventuella säkerheter

Nya regler och stöd

De föreslagna förändringarna i bolånereglerna från 2026 kommer att underlätta för många köpare. När bolånetaket höjs till 90 procent minskar kontantinsatskravet från 15 till 10 procent, vilket för en bostad på 3 miljoner kronor innebär en skillnad på 150 000 kronor.

Dessutom föreslås de skärpta amorteringskraven som infördes 2018 slopas, vilket innebär att hushåll