Köpa ut sambo – Guide för att lösa ut partner ur bostaden 2024

För att köpa ut en sambo från en gemensam bostad krävs en professionell värdering av bostaden. Detta görs genom att anlita en eller flera oberoende mäklare som fastställer marknadsvärdet. Värderingen ligger till grund för beräkningen av utköpssumman och eventuell vinstskatt.

Innehåll

• Värdering och beräkning av bostadens värde
• Bodelning mellan sambor – Så funkar det
• Sälja eller köpa ut från hus och bostadsrätt
• Ta över lån och hantera lagfart vid separation
• Skatt och kostnader vid utköp av sambo

Värdering och beräkning av bostadens värde

En korrekt värdering av den gemensamma bostaden är grundläggande för en rättvis process när en sambo ska köpas ut. Marknadsvärdet utgör basen för att beräkna utköpssumman och eventuell vinstskatt som kan uppkomma vid transaktionen.

Professionell värdering av bostaden

För att säkerställa en opartisk värdering rekommenderas att anlita minst två oberoende mäklare som kan göra en professionell bedömning av bostadens marknadsvärde. Detta ger en mer tillförlitlig grund för förhandlingen mellan parterna och minskar risken för framtida konflikter. En värdering från en auktoriserad mäklare tar hänsyn till flera faktorer som påverkar bostadens värde, såsom:

• Bostadens skick och standard
• Läge och områdets attraktivitet
• Jämförbara försäljningar i området
• Bostadens storlek och planlösning
• Eventuella renoveringar och förbättringar

Beräkning av utköpssumman

När marknadsvärdet är fastställt behöver man beakta flera faktorer för att beräkna den slutgiltiga utköpssumman. Enligt Mäklarofferter är det viktigt att inkludera följande i beräkningen:

• Ursprungligt inköpspris och parternas insatser
• Genomförda renoveringar och förbättringar
• Eventuella gemensamma lån
• Potentiell vinstskatt vid försäljning
• Fiktivt mäklararvode

Dokumentation av värderingen

För att undvika framtida tvister är det viktigt att dokumentera värderingsprocessen noggrant. Detta inkluderar skriftliga värderingsutlåtanden från mäklare, bevis på genomförda renoveringar och förbättringar, samt en tydlig sammanställning av beräkningsunderlaget för utköpssumman.

För att ytterligare säkerställa en rättvis process kan det vara klokt att anlita juridisk hjälp. En jurist kan bistå med att granska värderingen och säkerställa att beräkningen följer gällande lagstiftning, vilket framgår av Lawline.

Justering för renoveringar och förbättringar

Vid beräkningen av bostadens värde är det viktigt att ta hänsyn till eventuella renoveringar och förbättringar som gjorts under samboförhållandet. Dokumentation av dessa investeringar, inklusive kvitton och andra bevis på vem som bekostat förbättringarna, bör sparas och inkluderas i värderingsunderlaget.

En rättvis värdering och beräkning av bostadens värde utgör grunden för en smidig utköpsprocess. Genom att vara noggrann i detta skede kan man undvika många av de vanliga konflikter som kan uppstå vid separation mellan sambor.

Bodelning mellan sambor – Så funkar det

När sambor separerar och en av parterna vill köpa ut den andra från en gemensam bostad kan en bodelning bli aktuell. Bodelning mellan sambor regleras av sambolagen och omfattar endast den gemensamma bostaden och bohag som införskaffats för gemensamt bruk.

När behövs en bodelning?

En bodelning blir aktuell när sambor separerar och någon av parterna begär det. Det är viktigt att känna till att begäran om bodelning måste göras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Om ingen begär bodelning inom denna tid förlorar man rätten till det.

Vad omfattas av bodelningen?

Till skillnad från gifta par omfattar en bodelning mellan sambor endast:

• Gemensam bostad som införskaffats för gemensamt bruk
• Gemensamt bohag som köpts för det gemensamma hemmet
• Eventuella skulder kopplade till dessa tillgångar

Så genomförs en bodelning

Processen för bodelning mellan sambor följer flera viktiga steg:

• Fastställande av bostadens marknadsvärde genom oberoende värdering
• Beräkning av respektive sambos andel i bostaden
• Dokumentation av eventuella särinvesteringar eller andra ekonomiska bidrag
• Upprättande av en formell bodelningshandling

För att säkerställa en rättvis process är det ofta klokt att anlita juridisk hjälp. En jurist kan bistå med att upprätta korrekta handlingar och säkerställa att alla aspekter av bodelningen hanteras enligt gällande lagstiftning.

Beräkning av andelar vid bodelning

När bostadens värde ska fördelas tas hänsyn till flera faktorer. Huvudregeln är att samborna har rätt till hälften var av bostadens värde, men särskilda omständigheter kan påverka fördelningen. Exempel på sådana faktorer är om en part har bidragit med en större kontantinsats eller genomfört omfattande renoveringar.

Vid beräkningen av det slutliga värdet som ska fördelas dras även latent skatteskuld och eventuella bolån av. Detta för att ge en rättvisande bild av bostadens faktiska nettovärde.

Viktiga juridiska aspekter att tänka på

Det finns flera juridiska aspekter som är viktiga att beakta vid en bodelning:

• Tidsfristen på ett år för att begära bodelning måste respekteras
• Alla överenskommelser bör dokumenteras skriftligt
• Bodelningshandlingen ska undertecknas av båda parter
• Vid oenighet kan en bodelningsförrättare utses av tingsrätten

En korrekt genomförd bodelning skapar tydlighet och minimerar risken för framtida konflikter. Det är därför viktigt att processen hanteras noggrant och professionellt, gärna med stöd av juridisk expertis som kan säkerställa att alla aspekter beaktas.

När ett samboförhållande tar slut står många inför valet att antingen sälja den gemensamma bostaden eller att en part köper ut den andra. Detta beslut påverkar både ekonomi och framtid för båda parter.

Sälja eller köpa ut från hus och bostadsrätt

Vid en separation mellan sambor finns det huvudsakligen två vägar att gå när det gäller den gemensamma bostaden: försäljning på öppna marknaden eller att en part köper ut den andra. Båda alternativen har sina för- och nackdelar som bör övervägas noggrant.

Alternativ 1: Försäljning på öppna marknaden

En försäljning på öppna marknaden kan vara det enklaste alternativet om båda parter vill göra en ”ren” uppdelning. Denna lösning innebär att:

• Båda parter får sin andel av försäljningsvärdet efter att eventuella lån och kostnader dragits av
• Processen blir mer neutral eftersom en extern part (mäklare) hanterar försäljningen
• Marknadsvärdet bestäms av faktiska köpare
• Båda parter kan gå vidare och köpa nya bostäder

Alternativ 2: En part köper ut den andra

Om en av parterna vill bo kvar i bostaden kan ett utköp vara lämpligt. Detta alternativ kräver att den kvarboende parten kan finansiera utköpet och få banken att godkänna övertagandet av eventuella lån. Vid utköp är det viktigt att:

• Få en professionell värdering av bostaden
• Beräkna eventuell latent skatteskuld
• Upprätta juridiskt korrekta handlingar för ägarbytet
• Säkerställa finansiering för den kvarboende parten

Särskilda överväganden för hus respektive bostadsrätt

Processen skiljer sig något åt beroende på om det gäller ett hus eller en bostadsrätt. Vid utköp av bostadsrätt måste bostadsrättsföreningens godkännande inhämtas, medan det vid husköp krävs ansökan om ny lagfart hos Lantmäteriet. Det är viktigt att alla formella krav uppfylls för att undvika framtida problem.

Ekonomiska aspekter att beakta

Oavsett vilket alternativ som väljs finns det flera ekonomiska aspekter att ta hänsyn till:

• Kostnader för värdering och juridisk hjälp
• Eventuella stämpelskatter och lagfartsavgifter
• Kapitalvinstskatt vid försäljning eller utköp
• Möjligheter till ny finansiering för båda parter

Det är viktigt att båda parter är överens om vilket alternativ som väljs och att processen dokumenteras skriftligt. Vid oenighet kan juridisk hjälp behövas för att nå en lösning som båda parter kan acceptera.

Ta över lån och hantera lagfart vid separation

När du ska köpa ut din sambo från er gemensamma bostad behöver du hantera både övertagande av lån och frågan om lagfart. Detta är en process som kräver noggrann planering och kontakt med både bank och myndigheter.

Processen för att ta över befintliga lån

För att ta över de befintliga lånen på bostaden behöver du först kontakta banken för en kreditprövning. Banken gör en ny bedömning av din betalningsförmåga som ensam låntagare. Detta inkluderar:

• Genomgång av din inkomst och andra ekonomiska åtaganden
• Värdering av fastigheten i dagens marknad
• Bedömning av din återbetalningsförmåga
• Kontroll av eventuellt behov av ytterligare säkerheter

Lagfart vid bodelning och separation

När ägarförhållandena ändras måste du ansöka om ny lagfart hos Lantmäteriet. Vid en bodelning mellan sambor gäller särskilda regler för stämpelskatt och handläggning. Du behöver:

• Upprätta en skriftlig bodelningshandling
• Ansöka om lagfartsändring hos Lantmäteriet
• Betala fastighetsrelaterade avgifter och eventuell stämpelskatt

Kostnader och avgifter att räkna med

Vid övertagande av lån och ny lagfart tillkommer flera kostnader. De vanligaste kostnaderna inkluderar:

• Expeditionsavgift till banken för låneövertagande
• Ansökningsavgift för lagfart
• Stämpelskatt på eventuellt övertagande av fastighetsandel
• Kostnader för juridisk rådgivning vid behov

Juridiska aspekter att tänka på

Det är viktigt att alla överenskommelser dokumenteras skriftligt och att processen följer gällande lagstiftning. En jurist kan hjälpa till med att säkerställa att alla handlingar upprättas korrekt och att dina rättigheter tillvaratas genom hela processen. Särskilt viktigt är att tänka på att en bodelningshandling ska upprättas och undertecknas av båda parter.

För att undvika framtida tvister är det också viktigt att alla ekonomiska mellanhavanden regleras tydligt i samband med övertagandet. Detta inkluderar såväl lån som andra gemensamma skulder och tillgångar som kan påverka bodelningen.

Läs mer om juridisk hantering vid separation

Skatt och kostnader vid utköp av sambo

När du ska köpa ut din sambo från en gemensam bostad är det viktigt att ha koll på alla skatter och kostnader som tillkommer. Detta påverkar både den totala kostnaden för utköpet och hur ni ska beräkna det slutgiltiga beloppet.

Vinstskatt och skattekonsekvenser

Vid utköp av en sambo ska ni ta hänsyn till den potentiella vinst som skulle uppstått vid en faktisk försäljning. Den så kallade reavinstskatten, som normalt är 22% av vinsten, ska räknas med i beräkningen av utköpsbeloppet. Detta gäller även om ingen faktisk försäljning sker, eftersom skattemyndigheten ser överföringen av äganderätten som en försäljning.

Ett konkret exempel på hur vinstskatten påverkar utköpsbeloppet: Om bostadens marknadsvärde är 2 000 000 kronor och den ursprungliga köpesumman var 1 500 000 kronor, blir den teoretiska vinsten 500 000 kronor. Vinstskatten på detta belopp skulle vara 110 000 kronor, vilket bör dras av från det totala värdet innan ni delar på summan.

Kostnader för lagfart och stämpelskatt

Vid övertagande av fastighet tillkommer kostnader för ny lagfart och stämpelskatt. Stämpelskatten är 1,5% av köpeskillingen eller taxeringsvärdet (det högsta av dessa värden) för privatpersoner. Därutöver tillkommer en expeditionsavgift för lagfarten. För bostadsrätter gäller andra regler, där överföringen istället hanteras via bostadsrättsföreningen, ofta mot en mindre administrativ avgift.

Övriga kostnader att räkna med

Vid utköp av sambo finns flera andra kostnader som ni behöver ta hänsyn till:

• Värderingskostnader för att fastställa bostadens marknadsvärde
• Eventuella advokatkostnader för juridisk rådgivning
• Kostnad för att upprätta köpehandlingar
• Eventuella kostnader för nya pantbrev om nya lån behöver tas

För att undvika överraskningar är det viktigt att göra en noggrann kalkyl över samtliga kostnader innan ni påbörjar utköpsprocessen. Det kan vara klokt att ta hjälp av en juridisk rådgivare för att säkerställa att alla ekonomiska aspekter hanteras korrekt och att båda parter får en rättvis uppgörelse. En professionell värdering av bostaden kan också hjälpa er att undvika framtida tvister om värdet.

Läs mer om juridisk rådgivning vid utköp av sambo

Om ni väljer att genomföra en formell bodelning kan detta också medföra vissa kostnader, särskilt om ni behöver anlita en bodelningsförrättare. Dessa kostnader bör också räknas in i den totala kalkylen för utköpet.