Köpa ut sambo ur hus eller bostadsrätt

Köpa ut sambo – så fungerar det

Att köpa ut en sambo innebär att den ena tar över bostaden och ersätter den andra ekonomiskt. Börja med att avgöra om överlåtelsen ska ske genom bodelning eller som ett vanligt köp. Skillnaden påverkar vilka regler som gäller, hur beloppet räknas och hur överlåtelsen beskattas.

En praktisk grundmodell är att utgå från bostadens marknadsvärde, dra av bolån och andra avtalade avdrag och därefter fördela nettot enligt bodelningsreglerna eller ägarandelarna. Ett avtal mellan samborna befriar dock inte automatiskt den utflyttade parten från gemensamma lån. Banken måste godkänna låneövertagandet.

Värdering och beräkning av utköpsbeloppet

En aktuell värdering är ett viktigt underlag när ni ska köpa ut en sambo ur hus eller bostadsrätt. Marknadsvärdet påverkas bland annat av bostadens läge, storlek, skick, planlösning och jämförbara försäljningar. En mäklarvärdering kan användas i förhandlingen, men sambolagen kräver inte att ni anlitar två mäklare.

Be om ett skriftligt värderingsunderlag och spara dokumentation om bostaden, lån och eventuella avtal. Om ni inte är överens om värdet kan en försäljning på öppna marknaden ge ett faktiskt marknadspris, men nettot kan då bli ett annat än vid en intern värdering.

Bodelning eller köp av andelen?

Vid en bodelning på grund av att samboförhållandet upphör tar den kvarboende normalt över bostaden och betalar en bodelningslikvid till den andra. Vid ett vanligt köp säljer den ena sin andel till den andra genom ett köpekontrakt. Att den kvarboende tar över den andra sambons lån kan då räknas som en del av betalningen.

Skilj därför på följande situationer:

Vid ett fiktivt försäljningsnetto kan ni välja att räkna med ett tänkt mäklararvode. Det är då ett kalkylavdrag för att jämföra utköpet med en tänkt försäljning, inte en obligatorisk kostnad vid en intern bodelning. Något bestämt normalt arvode bör därför inte läggas in utan ett konkret underlag.

En enkel bodelningskalkylator i fyra steg

En bodelningskalkylator bör åtminstone hantera marknadsvärde, bolån, ägarandelar, samboegendom och eventuell bodelningslikvid. Använd följande arbetsgång:

1. Fastställ bostadens aktuella marknadsvärde.
2. Dra av bolån och relevanta skulder som hör till samboegendomen.
3. Bedöm om bostaden är samboegendom och om ett samboavtal ändrar vad som ska ingå.
4. Fördela nettot enligt sambolagens bodelningsregler eller enligt ägarandelarna om det är fråga om ett köp.

Vid lika ägande kan grundmodellen beskrivas som: marknadsvärde minus bolån och avtalade avdrag = netto att fördela. Modellen är bara utgångspunkten. Ett utköpsbelopp beräknas inte enbart utifrån marknadsvärdet, eftersom lån, ägarandelar och formen för överlåtelsen också påverkar.

Köpa ut sambo genom bodelning

Ett samboförhållande upphör bland annat när samborna flyttar isär. Den som vill att sambolagens bodelningsregler ska användas måste normalt begära bodelning senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Sambor kan också skriftligen avtala att bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå.

Bodelningen omfattar bara samboegendom: gemensam bostad och bohag som har förvärvats för gemensam användning. En bostad som den ena sambon ägde innan samboförhållandet började är normalt inte samboegendom, även om båda har bott där.

Efter avdrag för relevanta skulder ska samboegendomen som huvudregel delas lika. En större kontantinsats eller större renoveringskostnader ger inte automatiskt en större andel enligt sambolagen. Sådana omständigheter kan ändå behöva dokumenteras när ni utreder ägande, avtal och hur en överlåtelse ska genomföras.

En formell bodelningshandling bör tydligt ange vilken bostad som övertas, värdet, lån, ägarandelar, eventuell bodelningslikvid och datum för överlåtelsen. Dokumentera också hur betalningen ska ske och vilka lån den kvarboende ska ta över. Vid oenighet kan en sambo ansöka hos tingsrätten om en bodelningsförrättare.

Mer om sambolagens bodelningsregler finns i Skatteverkets rättsliga vägledning. Vid stora värden, oklar ägarbild eller konflikt är juridisk rådgivning ofta motiverad. Lawline beskriver juridisk hantering vid utköp av sambo.

Köpa ut sambo ur hus

Vid utköp av ett hus behöver ni hantera både fastigheten och lånen. Den kvarboende måste kunna bära lånen ensam, inklusive den finansiering som krävs för bodelningslikviden eller köpeskillingen. Banken gör en ny kreditprövning och bedömer bland annat inkomst, skulder, boendekostnad, återbetalningsförmåga och säkerhet.

Kontakta banken innan ni slutför överlåtelsen. Den sambo som lämnar bostaden bör kontrollera att hen faktiskt befrias från de gemensamma lånen. Ett privat avtal mellan samborna ersätter inte bankens godkännande.

Lagfart vid utköp av hus

En fastighet som övertas genom bodelning ska hanteras genom en lagfartsansökan hos Lantmäteriet. Bodelning är dock inte samma sak som ett vanligt köp. Har den övertagande sambon redan lagfart på fastigheten behöver en ny lagfart enligt Skatteverkets vägledning inte sökas på nytt.

Vid bodelning tas normalt ingen stämpelskatt ut på samma sätt som vid ett köp. Kostnadsfrågan ska skiljas från Lantmäteriets expeditionsavgift. Nya pantbrev är inte en automatisk följd av utköpet utan blir aktuella om nya eller utökade inteckningar behövs.

Köpa ut sambo från eller ur bostadsrätt

En bostadsrätt kan övergå genom försäljning, gåva, bodelning, arv eller testamente. Vid utköp genom bodelning behöver bostadsrättsföreningen hantera medlemskapet enligt bostadsrättslagens regler. Föreningen kan kräva att den nya innehavaren ansöker om medlemskap.

Påståendet att föreningens godkännande alltid måste inhämtas före ett utköp blir därför för kategoriskt. Det viktiga är att övergången och medlemskapet hanteras korrekt. Om förvärvaren inte antas som medlem kan föreningen uppmana personen att inom sex månader visa att medlemskap har sökts och att medlemsvillkoren är uppfyllda.

Kontrollera föreningens rutiner och skicka in de handlingar som behövs när bostadsrätten övergår. Vid ett vanligt köp av en andel blir skattehanteringen en annan än vid bodelning. Skatteverkets information om medlemskap efter övergång av bostadsrätt kan användas som vägledning.

Skatt när en sambo köps ut

En bodelning på grund av att samboförhållandet upphör utlöser normalt inte kapitalvinstbeskattning för den sambo som lämnar sin del. Den som tar över bostaden genom bodelning tar i stället över den tidigare ägarens skattemässiga inköpspris för den övertagna delen. En bodelningslikvid får inte dras av som inköpspris när bostaden senare säljs.

Ett uppskovsbelopp kan föras över till den sambo som tar över bostaden genom bodelning när samboförhållandet har upphört. Det innebär att tidigare skattemässiga uppgifter kan få betydelse långt senare, även om själva bodelningen inte beskattas som en vanlig försäljning.

Om delägaren i stället säljer sin andel genom ett köpekontrakt ska överlåtelsen normalt redovisas som en försäljning och eventuell kapitalvinst beskattas. Vid en faktisk försäljning av en privatbostad beskattas 22/30 av vinsten, vilket motsvarar 22 procent skatt på vinsten. Läs mer om beräkningen i Skatteverkets information om försäljning av bostadsrätt.

Att tänka på när man blir utköpt ur hus

Den utflyttade sambon bör kontrollera fyra saker innan uppgörelsen avslutas:

• Vilket värde och vilka avdrag som ligger bakom utköpsbeloppet.
• När och hur bodelningslikviden eller köpeskillingen ska betalas.
• Att banken har befriat personen från gemensamma lån.
• Att överlåtelsen dokumenteras som bodelning eller köp, beroende på vad parterna faktiskt genomför.

Den kvarboende bör samtidigt få bankens besked om ensam finansiering och kontrollera vilka handlingar som krävs för husets lagfart eller bostadsrättens medlemskap. En försäljning på öppna marknaden är ett alternativ om ni inte kan enas om värdet eller vill avsluta ägandet genom en extern försäljning.

Vanliga frågor

Hur köper man ut en sambo ur ett hus?

Fastställ först om bostaden är samboegendom och om ni ska göra en bodelning eller ett vanligt köp. Värdera huset, dra av relevanta lån, räkna fram nettot och bestäm bodelningslikvid eller köpeskilling. Banken måste godkänna att den kvarboende står ensam på lånen. Därefter hanteras lagfarten hos Lantmäteriet.

Hur köper man ut en sambo från en bostadsrätt?

Processen börjar på samma sätt: utred samboegendom, värde, lån och överlåtelseform. Vid bodelning ska bostadsrättsföreningen hantera den nya innehavarens medlemskap. Vid ett vanligt köp ska andelsförsäljningen dokumenteras och kan få andra skattekonsekvenser.

Ska man dra av mäklararvode när man köper ut sin sambo?

Ett fiktivt mäklararvode kan användas som ett avdrag i en jämförelse med ett tänkt försäljningsnetto. Det är inte automatiskt en kostnad vid ett internt utköp. Använd därför bara ett sådant avdrag om ni är överens om beräkningsmodellen och har ett konkret underlag. För fler praktiska perspektiv på utköp och värdering, se Mäklarofferters guide om att köpa ut sambo.

Gäller samma regler om jag ska köpa ut min maka ur huset?

Nej. Vid skilsmässa mellan makar gäller inte sambolagens regler utan äktenskapsbalkens regler. Frågan om att köpa ut en maka ur huset behöver därför bedömas utifrån makarnas bodelning, ägarförhållanden och eventuella äktenskapsförord.

Hur länge har man på sig att begära bodelning som sambo?

Begäran ska normalt framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Om frågan gäller övertagande av en bostadsrätt eller hyresrätt som inte är samboegendom kan andra frister gälla: normalt ett år efter upphörandet, eller tre månader efter att sambon lämnat bostaden.