Låna till tomt – regler och banker 2025

Varför tomtlån är knepigare än vanliga bolån

Att köpa en tomt och bygga från grunden är för många en dröm. Men här är grejen: banker älskar inte att låna ut till enbart mark. En tomt utan hus är svårare att värdera, och om du inte kan betala tillbaka finns ingen färdig bostad att sälja snabbt. Det gör att reglerna, villkoren och möjligheterna skiljer sig rejält från vanliga bolån.

Den här guiden ger dig det konkreta: vilka lånemöjligheter som finns 2025, vad bankerna faktiskt erbjuder, hur mycket du kan låna och vilka regler som gäller. Du får också veta vad du ska skippa – och vad som är viktigast att fixa först om du vill ha någon chans att få ett ja.

Kärnpoänger du kommer få:

• Tre typer av lån till tomt och när varje funkar (och när de inte gör det).
• Exakt hur mycket du kan låna baserat på tomtvärde och regler 2025.
• Jämförelse mellan Swedbank, Nordea, SBAB och Länsförsäkringar – vad de säger ja till.
• Steg-för-steg: ansök på rätt sätt så att du inte slösar tid.
• Vanliga misstag som får ansökan att fastna eller bli avvisad.

Olika typer av lån till tomt

Det finns i princip tre vägar att gå när du ska låna pengar till tomt: bolån med tomt som säkerhet, blancolån utan säkerhet eller speciallån för lantbruk och skog. Varje alternativ har sina spelregler – och ingen av dem är en ”one size fits all”.

Bolån med tomt som säkerhet

Det här är standardvägen om tomten är värderad och du kan få ett pantbrev registrerat. Ett pantbrev är en juridisk handling som visar att banken har pant i tomten om du inte kan betala.

Fördelar: lägre ränta än blancolån, möjlighet att behålla ränteavdraget från 2026 eftersom det är ett säkrat lån, och du kan ofta låna upp till 75–85% av tomtvärdet (mer om det senare). Nackdelar: kräver värdering av tomten, tar längre tid att få klart, och banken kan säga nej om tomten är svårvärderad eller ligger avsides.

Blancolån som alternativ

Ett blancolån är ett privatlån utan säkerhet. Du lånar pengar på din betalningsförmåga – inkomst, kreditscore, andra skulder. Det går snabbare att få och kräver ingen pantbrev-registrering.

Men: högre ränta (ofta 5–10% jämfört med 3–5% för bolån), lägre belopp (sällan över 500 000–600 000 kr), och från 2026 försvinner ränteavdraget för blancolån. Det innebär att kostnaden ökar rejält – du kan inte längre dra av 30% av räntekostnaden på skatten.

Använd blancolån bara om tomten är för liten eller billig för att motivera en pantbrevsprocess, eller om du behöver pengarna snabbt och kan betala tillbaka inom några år.

Speciallån för lantbruk/skogstomt

Om tomten är en del av en lantbruksfastighet eller skogsmark kan du ansöka om speciallån hos vissa banker. Swedbank erbjuder skog- och lantbrukslån upp till 75% av fastighetsvärdet.

Viktigt: det här gäller inte vanliga bostadstomter i villa- eller radhusområden. Det är ett alternativ för produktiv mark – alltså om du ska bruka marken, odla eller driva skogsbruk. Räntan ligger ofta nära bolåneränta, men krav på affärsplan och dokumentation är högre.

Regler och krav för tomtlån 2025

Att få lån till tomt styrs av samma makrotillsynsregler som vanliga bolån – bolånetak, amorteringskrav och krav på kontantinsats. Men i praktiken är bankerna mer försiktiga. Här är vad som gäller.

Bolånetak och amortering

Enligt Finansinspektionens regler får du maximalt låna 85% av bostadens eller tomtens marknadsvärde. Resterande 15% måste du ha kontant.

Om du lånar över 70% av värdet (dvs. belåningsgraden är 70–85%) måste du amortera minst 1% per år på den del som överstiger 70%. Dessutom gäller krav på amortering om din totala skuldsättning överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst – då ska du betala av minst 1% extra per år.

Exempel: du köper en tomt värd 1 000 000 kr. Du kan låna max 850 000 kr. Om du lånar 800 000 kr (80% belåning) måste du amortera minst 1% per år på de 100 000 kr som överstiger 70% (700 000 kr). Alltså minst 1 000 kr/år – men banken kommer troligen kräva mer.

Maxbelåning baserat på tomtvärde

I teorin 85%, men i praktiken: de flesta banker sätter gränsen vid 75% för enbart tomt. Varför? Risk. Tomter är svårare att sälja snabbt om du inte kan betala. Dessutom värderar banker ofta tomten lägre än du tror – särskilt om den saknar detaljplan eller ligger långt från tätort.

En tomtvärdering gös av en auktoriserad värderingsman eller bankens egen värderingsenhet. Räkna med att betala 3 000–8 000 kr för värderingen. Om tomten är oexploaterad mark (alltså inte färdig för bygglov) kan värdet sättas 20–40% lägre än vad säljaren begär.

Pantbrev och kostnader

För att få bolån till tomt behöver du registrera pantbrev hos Lantmäteriet. Det kostar 2% av pantbrevets belopp (stämpelskatt) + en mindre avgift till Lantmäteriet (ca 825 kr).

Exempel: du ska panta tomten för 700 000 kr. Stämpelskatten blir 14 000 kr + 825 kr = 14 825 kr. Det är en engångskostnad som du betalar vid registreringen. Den tillkommer utöver värdering, lagfart (1,5% av köpeskillingen) och eventuella mäklararvoden.

Jämförelse av banker för tomtlån

Inte alla banker erbjuder lån till enbart tomt, och de som gör det har olika villkor. Här är vad som gäller hos de största bankerna 2025.

Räntorna ovan är ungefärliga och ändras beroende på marknadsläge, din ekonomi och hur säker banken bedömer tomten vara. Alltid förhandla – om du har stabil inkomst, låg skuldsättning och kontantinsats över 25% kan du ofta pressa räntan 0,2–0,5 procentenheter.

Vad bankerna tittar på

Utöver din inkomst och skulder väger bankerna in:

• Tomtens läge: Närhet till tätort, kommunikation, service. Tomter mitt ute i skogen får ofta nej eller mycket lägre belåning.
• Detaljplan: Om tomten saknar detaljplan eller ligger i landsbygdsområde utan plan blir det svårare. Banken vill se att du faktiskt får bygga.
• Byggstart: Flera banker kräver att du visar konkret plan för byggstart inom 12–24 månader. Annars ses det som spekulation.
• Egen ekonomi: Stabil inkomst, inga betalningsanmärkningar, skuldsättning under 4 gånger bruttoinkomst.

Hur mycket kan du låna till tomt?

Det beror på två saker: tomtens värde och din betalningsförmåga. Bankerna sätter gränsen där den lägsta av dessa två slår i taket.

Kalkylfaktorer

Banken gör två beräkningar:

1. Belåningsgrad: Max 75–85% av tomtvärdet (se tabell ovan).
2. Skuldkvot: Din totala skuld (bolån + tomtlån + andra lån) får inte överstiga 4,5–5 gånger din årliga bruttoinkomst. Vissa banker är strängare och stannar vid 4 gånger.

Exempel: du tjänar 500 000 kr/år brutto. Banken tillåter max 4,5 gånger = 2 250 000 kr total skuld. Om du redan har ett bolån på 1 500 000 kr kan du låna ytterligare 750 000 kr till tomten – förutsatt att tomten är värd minst 1 000 000 kr (så att 75% = 750 000 kr).

Exempelberäkningar 2025

Scenario 1: Tomt värd 800 000 kr, du har ingen skuld, inkomst 600 000 kr/år.

• Maxbelåning tomt: 75% av 800 000 = 600 000 kr.
• Maxbelåning utifrån inkomst: 4,5 × 600 000 = 2 700 000 kr.
• Du kan låna 600 000 kr. Kontantinsats: 200 000 kr.

Scenario 2: Tomt värd 1 200 000 kr, du har bolån 1 800 000 kr, inkomst 700 000 kr/år.

• Maxbelåning tomt: 75% av 1 200 000 = 900 000 kr.
• Maxbelåning utifrån inkomst: 4,5 × 700 000 = 3 150 000 kr. Du har redan 1 800 000 kr, återstår 1 350 000 kr.
• Du kan låna 900 000 kr (tomtens gräns). Kontantinsats: 300 000 kr.

Steg-för-steg: Ansöka om lån till tomt

Här är den konkreta processen. Gör i den här ordningen så undviker du att sitta fast i byråkrati eller betala för saker i onödan.

Steg 1: Säkra lånelöfte innan köp

Kontakta 2–3 banker och be om preliminärt lånelöfte. Du behöver uppge tomtens värde (gärna en taxering eller jämförbar försäljning), din inkomst och befintliga skulder. De flesta banker ger svar inom 1–3 dagar.

Fördelen: du vet vad du kan betala innan du binder dig till ett köp. Om banken säger nej har du inte slösat tid eller pengar på lagfart och pantbrev.

Steg 2: Värdering av tomten

När du hittat en tomt du vill köpa beställer du (eller banken beställer) en professionell värdering. Det kostar 3 000–8 000 kr och tar 1–2 veckor. Värderingen ligger sedan till grund för bankens slutliga beslut om lånebelopp.

Om värderingen kommer in lägre än du trodde: försök förhandla ner priset med säljaren eller höj din kontantinsats.

Steg 3: Formell låneansökan

Nu lämnar du in fullständig ansökan med:

• Inkomstbesked (senaste årsbeskattningen eller lönespecifikationer 3 månader).
• Värdering av tomten.
• Köpekontrakt eller preliminärt avtal.
• Eventuell byggplan eller detaljplan för tomten.

Banken gör kreditprövning – kollar UC, betalningsförmåga och risk. Svar inom 1–2 veckor för de flesta banker.

Steg 4: Registrera pantbrev och lagfart

När lånet är godkänt och köpet genomfört ansöker du om lagfart hos Lantmäteriet (1,5% av köpeskillingen). Därefter registrerar du pantbrev (2% av pantbeloppet + avgift).

Först när pantbrevet är registrerat betalar banken ut lånet. Det kan ta 2–4 veckor från ansökan till utbetalning. Planera därför: kan du betala tomten kontant tillfälligt, eller behöver säljaren vänta?

Steg 5: Förvalta lånet och planera byggstart

Många banker kräver att du börjar bygga inom 12–24 månader. Om du inte gör det kan de ompröva villkoren eller höja räntan. Se till att du har bygglov klart och en entreprenör bokad innan tomtköpet – annars riskerar du att sitta med ett dyrt lån och ingen tomt att bo på.

Vanliga misstag och missförstånd

Här är de fem vanligaste grejerna som får tomtlåneansökningar att fastna eller bli avvisade. Om du undviker dessa ökar dina chanser rejält.

Att tro att 85% bolånetak gäller tomt

Teoretiskt ja, praktiskt nej. De flesta banker stannar vid 75% för enbart tomt. Om du räknar med 85% blir du besviken när banken säger att du behöver 250 000 kr mer i kontantinsats än du trott.

Att skippa värderingen och gissa

Många köpare antar att tomten är värd vad säljaren vill ha. Banken bryr sig inte om säljarens pris – de tittar på marknadsvärde, jämförbara försäljningar och exploaterbarhet. Betala för en professionell värdering tidigt så slipper du böka.

Att ansöka utan detaljplan eller bygglov

Om tomten ligger i ett område utan detaljplan, eller om du inte ens börjat processen för bygglov, kommer de flesta banker säga nej. De vill se att du faktiskt får bygga – inte bara spekulerar i mark.

Att räkna med ränteavdrag på blancolån från 2026

Från 2026 försvinner ränteavdraget för lån utan säkerhet. Om du tar ett blancolån idag och tror att du ska kunna dra av 30% av räntekostnaden i framtiden: tänk om. Det gör blancolån mycket dyrare från och med nästa år.

Att inte ha en konkret byggplan

Banker gillar inte osäkerhet. Om du säger ”jag kanske bygger om några år” ser de det som spekulation. Visa en tydlig plan: entreprenör, ritningar, tidslinje. Det ökar chansen att få ja och bättre villkor.

När det här tänket inte funkar

Låna till tomt är inte alltid rätt väg. Här är situationer där du bör tänka om.

Om tomten är för billig: Om du köper en tomt för 200 000–300 000 kr blir pantbrevskostnaden (2% stämpelskatt + lagfart) oproportionerligt hög jämfört med beloppet du lånar. Då är det ofta smartare att spara ihop eller ta ett mindre blancolån och betala av snabbt.

Om du inte ska bygga inom 2 år: Många banker kräver byggstart inom 12–24 månader. Om din plan är att äga tomten i 5 år innan du bygger blir det svårt att motivera lånet – och du betalar ränta i onödan.

Om tomten saknar infrastruktur: Tomt utan väg, vatten eller el kan vara svår att få lån till. Banken ser risken att du inte kan bygga alls, eller att kostnaden för anslutning blir så hög att du inte klarar det ekonomiskt.

Vanliga frågor om att låna till tomt