Låna till enbart tomt – kontantinsats och krav

Går det att låna till enbart tomt?

Ja, men finansieringen beror på om du ska bygga snart eller köpa mark utan en fastställd byggstart. Ett lån till en obebyggd tomt bedöms annorlunda än ett vanligt bolån eftersom det ännu inte finns ett färdigt hus som säkerhet och värdegrund.

Banken tittar bland annat på din inkomst, befintliga skulder, tomtens läge och användning samt möjligheten att bygga på marken. Förbered därför detaljplan, tomtkarta och uppgifter om anslutningar innan du ansöker. En kreditprövning och en produktionskostnadskalkyl kan krävas när tomtköpet ingår i ett planerat husbygge.

Det är också viktigt att skilja på ett lån för enbart tomt och ett byggnadskreditiv. Ett byggnadskreditiv är en tillfällig kredit för ett helt byggprojekt. Swedbank beskriver byggnadslån som finansiering som kan omfatta tomt, grund, anslutningsavgifter och material.

Tomtlån eller byggnadskreditiv?

Under byggtiden betalar du ränta på den del av byggnadskreditivet som faktiskt används. Det framgår av information från både Nordea och Handelsbanken. Nordea uppger dessutom att byggnadskreditiv inte kräver amortering under byggtiden och att krediten normalt läggs om till ett vanligt bolån när bygget är klart.

Byggnadskreditiv är alltså inte ett generellt standardlån för vilken obebyggd tomt som helst. Bankerna kopplar produkten till ett byggprojekt. Nordea anger att entreprenadkontrakt och/eller bygglov behövs för att lägga upp krediten, medan Handelsbanken anger startbesked från byggnadsnämnden vid nybyggnation.

Kontantinsats för tomtköp och belåningsgrad

Det nya bolånetaket på 90 procent gäller från 1 april 2026 vid köp av en ny bostad som omfattas av reglerna. Det betyder normalt 10 procent kontantinsats för ett sådant bostadsköp. Det innebär däremot inte automatiskt att du kan låna 90 procent av priset för en obebyggd tomt.

För byggnadslån anger SEB minst 20 procent egen insats av den totala produktionskostnaden. Banken anger också att belåningen under byggtiden får uppgå till högst 80 procent av uppskattat förhandsvärde, inklusive befintliga bolån. När byggnationen är färdig får belåningen enligt SEB:s ansökningsinformation uppgå till högst 85 procent av slutvärderingen.

Kontantinsatsen för ett tomtköp måste därför räknas fram från bankens individuella bedömning och från hela projektets ekonomi. Räkna inte bara på tomtpriset. Produktionskostnaden kan även innehålla grund, hus, vatten och avlopp, elanslutning, andra anslutningsavgifter, lånekostnader, pantbrev och värdering.

Hur mycket kan du låna till tomt?

Det finns ingen generell lånesumma som gäller alla tomtköp. Banken väger samman hushållets inkomster, skulder och utgifter med tomtens marknadsvärde, läge och planerade användning. En tomt utan tydlig byggplan kan därför bedömas på ett annat sätt än en tomt som ingår i ett komplett och finansierbart nybyggnadsprojekt.

Om du redan äger en bostad kan banken i vissa fall pröva om den kan användas i finansieringen. Reglerna för tilläggslån på en befintlig bostad ändrades 1 april 2026: taket sänktes från 85 till 80 procent av bostadens värde. Det är inte samma sak som att en obebyggd tomt automatiskt får hög belåning.

SBAB uppger att banken inte erbjuder byggnadskreditiv eller byggnadslån och att belåning erbjuds först när bostaden är färdigställd och besiktigad. Det visar varför du behöver fråga banken om just tomtfinansiering, i stället för att utgå från villkoren för ett vanligt bolån.

Låna till tomt hos Swedbank, Nordea och andra banker

Bankernas lösningar skiljer sig åt. Swedbank, Nordea, SEB och Handelsbanken beskriver byggnadskreditiv eller byggnadslån som finansiering för nybyggnation. SEB har särskild information om situationen där du ännu inte äger tomten: tomtlånet kan då vara en del av ett beviljat byggnadslån, och enligt bankens aktuella information kan det finnas i högst tolv månader och vara amorteringsfritt under perioden.

SEB anger att lånelöftet för byggnadslån gäller i högst sex månader. Banken kan kräva kreditprövning, produktionskostnadskalkyl, bygglov eller startbesked, ritningar, tomtkarta och förhandsvärdering. Uppgifterna om SEB:s krav finns i bankens ansökningsinformation och på sidan för dig som inte äger tomten.

Om du redan äger tomten beskriver SEB vilka delar som ska ingå i produktionskostnadskalkylen, bland annat tomt, grund, anslutningsavgifter, byggkostnader, lånekostnader och pantbrev. Se bankens information för dig som äger tomten.

Fråga även banker som Swedbank och Nordea om de kan finansiera just din situation. Nordeas aktuella prisinformation anger en årsavgift på 0,25 procent av byggnadskreditivet och en handläggningsavgift på 5 000 kronor. Besiktning, värdering och inskrivningsavgifter tillkommer. Avgifterna gäller Nordeas byggnadskreditiv och ska inte tolkas som en generell prislista för alla tomtlån.

Det finns ingen aktuell, generell standardränta för separata tomtlån som kan användas för alla banker. Räntan och kreditvillkoren sätts individuellt. Äldre räntejämförelser hos Aktienyheterna och Lånekoll ska därför inte användas som aktuella erbjudanden.

Amortering när du lånar till tomt

Från 1 april 2026 gäller nya regler för bostadskrediter. Det skärpta amorteringskravet togs bort, vilket innebär att den tidigare extra amorteringen på 1 procent vid hög skuldkvot inte längre gäller.

• Över 70 procents belåningsgrad ska minst 2 procent av det totala kreditbeloppet amorteras per år.
• Över 50 och upp till 70 procents belåningsgrad ska minst 1 procent amorteras per år.

Reglerna för bostadskrediter ska inte blandas ihop med villkoren för en tillfällig byggnadskredit. Nordea uppger att byggnadskreditiv inte kräver amortering under byggtiden. Kontrollera alltid vilken kreditform banken faktiskt erbjuder.

Övriga kostnader: pantbrev och lagfart

Ett pantbrev kan vara digitalt eller skriftligt och används som säkerhet för lån. Lantmäteriet administrerar pantsystemet som bankerna är anslutna till. Pantbrev behövs när långivaren kräver inteckning; behovet beror på finansieringen och på om det redan finns inteckningar i tomten.

Efter ett tomtköp ska du ansöka om lagfart eller inskrivning av tomträttsinnehav inom tre månader. Ansökan görs via Lantmäteriets inskrivning. För förvärv från och med 1 juli 2026 ska ansökan innehålla svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer. Be banken och Lantmäteriet om aktuella besked om vilka avgifter som gäller för ditt köp.

Så går ansökan om lån till tomt till

1. Undersök tomten. Kontrollera detaljplan, byggrätt, väg, vatten och avlopp, el samt andra anslutningsavgifter.
2. Bestäm finansieringsform. Ska du köpa enbart mark, eller ska tomten ingå i ett byggnadslån?
3. Samla underlag. Ta fram inkomstuppgifter, uppgifter om skulder, tomtkontrakt, tomtkarta, ritningar, bygglovsunderlag och produktionskostnadskalkyl.
4. Jämför banker. Be om individuell kreditprövning och skriftliga villkor för ränta, avgifter, belåning och amortering.
5. Räkna på hela ekonomin. Ta med både köpet och kostnaderna fram till ett färdigt hus, inte bara den första utbetalningen.

För mer bakgrund om att låna till tomt med byggnadskreditiv och om processen vid tomtköp finns fördjupande guider. Äldre externa guider om lån till tomt och tomtlån kan innehålla villkor som inte längre gäller. Information om lån till tomtköp och privatlån hos SBAB ska också kontrolleras mot bankens aktuella besked.

Vanliga frågor

Kan jag låna pengar till en tomt utan att bygga direkt?

Det kan vara möjligt, men det är bankens individuella kreditprövning som avgör. Byggnadskreditiv är kopplat till ett byggprojekt och fungerar därför inte automatiskt för en tomt utan byggplan. Fråga banken om en separat lösning och räkna med att tomtens värde och användning får stor betydelse.

Hur stor kontantinsats krävs vid tomtköp?

Det går inte att använda 90 procents bolånetak som en generell regel för obebyggd tomt. För SEB:s byggnadslån krävs minst 20 procent egen insats av den totala produktionskostnaden. Din faktiska insats påverkas dessutom av projektets kostnader och bankens värdering.

Kan jag belåna en obebyggd tomt?

Banken kan pröva tomten som en del av finansieringen, men det finns ingen belagd generell maximal belåningsgrad för alla obebyggda tomter. Byggnadslån kan ha egna nivåer: SEB anger högst 80 procent under byggtiden och högst 85 procent efter färdigställande enligt sin ansökningsinformation.

Kan jag använda min befintliga bostad som säkerhet?

Det kan banken pröva utifrån din befintliga belåning och bostadens värde. För tilläggslån på en befintlig bostad är taket från 1 april 2026 80 procent av bostadens värde. Det är en annan bedömning än belåning av själva tomten.

Vilken ränta får jag på ett tomtlån?

Räntan är individuell och någon generell aktuell standardränta för separata tomtlån kan inte användas för alla banker. Be om en offert där ränta, avgifter, amortering och kreditens löptid framgår. För byggnadskreditiv anger Nordea ett räkneexempel på 1 000 000 kronor med 4,94 procents rörlig ränta och 6,04 procents effektiv ränta; exemplet är daterat 12 juni 2026 och är inte ett personligt erbjudande.

Behöver jag pantbrev för att köpa tomt?

Pantbrev används som säkerhet när långivaren kräver inteckning. Om banken finansierar köpet behöver du därför kontrollera vilka inteckningar som redan finns och vilket underlag banken vill ha. Lantmäteriet beskriver hur pantbrev och inteckning fungerar.

Räntor, kreditvillkor och bankernas krav är individuella och kan ändras. Begär aktuella villkor från banken innan du skriver kontrakt eller börjar bygga.