HD-dom: BRF:er får rätt mot staten i tomträttsfrågan

Historisk HD-dom om tomträtt: Bostadsrättsföreningar får rätt mot staten

I ett banbrytande beslut från april 2025 gav Högsta domstolen (HD) bostadsrättsföreningen Smyrna rätt i en långdragen tvist med Statens fastighetsverk. Domen sänker tomträttsavgälden och skapar ett viktigt prejudikat som kan gynna tusentals bostadsrättsföreningar över hela Sverige. Med stigande kostnader och en oroande ökning av BRF-konkurser kommer denna dom som ett välkommet besked för många föreningar med tomträttsavtal.

Vad är tomträtt och tomträttsavgäld?

Tomträtt är ett system där en bostadsrättsförening (eller annan fastighetsägare) hyr marken från en markägare, ofta staten eller en kommun, istället för att äga den. Föreningen äger alltså byggnaden men inte marken den står på.

• Tomträttsavgäld är den årliga avgift (hyra) som betalas för marken
• Omprövning sker vanligen vart 10-20 år, då avgälden kan justeras baserat på marknadsvärdet
• Avgäldsräntan är den procentsats som används för att beräkna avgälden utifrån markvärdet

Enligt HSB har cirka 20-30% av bostadsfastigheterna i Stockholm tomträtt, vilket gör denna fråga särskilt betydelsefull för huvudstaden.

Bakgrunden till Smyrna-fallet: Från chockhöjning till HD

Tvisten började när Statens fastighetsverk föreslog en dramatisk höjning av BRF Smyrnas tomträttsavgäld – från cirka 1,9 miljoner kronor per år till hela 5,5 miljoner, en ökning med 3,6 miljoner kronor årligen. BRF Smyrna på Gärdet i Stockholm överklagade beslutet och tog kampen hela vägen till Högsta domstolen.

Tidslinje för tvisten:

• 2018-2020: Staten föreslår höjning, tvist inleds i tingsrätten
• 2023: Hovrätten ger delvis rätt till BRF Smyrna
• 2023: HD beviljar prövningstillstånd, enligt Fastighetstidningen
• April 2025: HD avgör till BRF Smyrnas fördel

HD-domens nyckeldetaljer: Lägre avgäldsränta och nya principer

Högsta domstolens dom (mål T 3706-23) innebar en klar seger för bostadsrättsföreningen och etablerade nya principer för hur tomträttsavgälder ska beräknas.

Avgäldsräntan sänks kraftigt

Den mest betydelsefulla förändringen är sänkningen av avgäldsräntan från 3% till 1,75%, vilket direkt påverkar avgäldens storlek. För BRF Smyrna innebär det att avgälden sänks från de föreslagna 5,5 miljoner till cirka 2,9 miljoner kronor årligen – en besparing på 2,6 miljoner kronor per år.

Enligt Kilpatrick, som analyserat domen, ger HD nu tydlig vägledning om hur avgäldsräntan ska beräknas, vilket skapar mer förutsägbarhet för bostadsrättsföreningar.

Nya principer för bedömning

HD fastställer att vid beräkning av tomträttsavgäld ska hänsyn tas till:

• De boendes ekonomiska situation och behov av trygghet
• Långsiktig stabilitet och förutsebarhet för bostadsrättsinnehavare
• Skäliga markvärden (inte övervärderade)

”Detta är en historisk seger för bostadsrättsföreningar i hela Sverige,” säger Johan Nyhus, förbundsordförande på HSB enligt HSB:s nyhetssida. ”Alldeles för länge har kommuner och staten kunnat använda tomträttsavtalen som en kassako. Nu får vi äntligen mer balanserade villkor.”

Hur påverkas andra bostadsrättsföreningar av domen?

Domen från HD är prejudicerande, vilket betyder att den kommer att påverka alla framtida bedömningar av tomträttsavgälder i Sverige. Enligt Nabo.se kan beslutet spara miljarder för bostadsrättsföreningar nationellt.

Ekonomiska konsekvenser

För många BRF:er innebär domen:

• Lägre avgälder vid kommande omprövningar
• Minskad risk för höjda månadsavgifter för bostadsrättsinnehavare
• Större ekonomisk stabilitet i en tid med ökande BRF-konkurser

Enligt branschexperter på X inträffade 117 BRF-konkurser under 2024 och 33 konkurser hittills under 2025, en trend som delvis kopplas till höga kostnader inklusive tomträttsavgälder.

Aktuella trender inom tomträtt 2025

HD-domen kommer mitt i en intensifierad debatt om tomträttssystemets framtid i Sverige. Enligt finansiella analytiker pågår flera trender:

• Ökande fokus på möjligheten att friköpa tomträttsmark
• Debatt om tomträtt som ”begränsad äganderätt” och dess konsekvenser
• Reformförslag från branschorganisationer som HSB

HSB förespråkar att systemet moderniseras ytterligare, bland annat genom möjligheter för tomträttshavare att köpa loss marken genom avbetalning, vilket skulle ge större ekonomisk säkerhet för bostadsrättsinnehavare.

Praktiska råd: Så kan din BRF dra nytta av HD-domen

För bostadsrättsföreningar som har tomträttsavtal finns flera möjligheter att agera baserat på den nya domen:

1. Granska ert tomträttsavtal – kontrollera när nästa omprövning sker
2. Konsultera juridisk expertis – anlita en jurist med kunskap om tomträttsfrågor
3. Överväg att ompröva nuvarande avgäld – med hänvisning till HD-domen
4. Undersök möjligheten till friköp – jämför kostnaden mot framtida avgälder
5. Håll medlemmarna informerade – transparent kommunikation om ekonomiska konsekvenser

Ett tips från SVT Nyheter är att dokumentera hur en kraftig höjning skulle påverka er BRF:s ekonomi, vilket kan användas som underlag vid förhandlingar.

Vanliga frågor om tomträttsavgälder efter HD-domen

Vad är skillnaden mellan tomträtt och friköpt mark?

Vid tomträtt hyr föreningen marken och betalar en årlig avgäld, medan friköpt mark ägs helt utan löpande markhyra. Friköp kräver dock ofta en stor engångsbetalning.

Kan min BRF påverkas av Smyrna-domen?

Ja, om din förening har tomträtt kan domen användas som prejudikat vid nästa omprövning av avgälden. Särskilt relevant är domen för föreningar som står inför kraftiga höjningar.

Hur beräknas tomträttsavgälden efter HD:s beslut?

Avgälden beräknas fortfarande baserat på markvärdet, men med en lägre avgäldsränta (nu cirka 1,75% istället för 3%) och med större hänsyn till de boendes ekonomiska situation.

Vad händer om en BRF inte kan betala sin tomträttsavgäld?

I värsta fall kan det leda till uppsägning av tomträttsavtalet eller konkurs. HD-domen minskar risken för detta genom att hålla avgälderna på rimligare nivåer.

Finns det planer på att reformera tomträttssystemet?

Ja, enligt HSB pågår diskussioner om modernisering, inklusive bättre möjligheter till friköp. HD-domen kan accelerera denna utveckling.

Artikeln uppdaterad september 2025. För de senaste nyheterna om tomträttsfrågor, följ BRF-nytt och Aftonbladets ekonomisektion.