Skälig hyra för bostadsrätt i andra hand

Så räknar du ut skälig hyra för en bostadsrätt

Skälig hyra för en bostadsrätt i andra hand består av en kapitalkostnad och bostadens driftskostnader. Kapitalkostnaden beräknas utifrån bostadens marknadsvärde och en skälig årlig avkastningsränta. Till detta läggs exempelvis månadsavgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband.

Vid uthyrning av en bostadsrätt som privatperson får hyran enligt privatuthyrningslagen inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna. Se Sveriges Domstolars vägledning om privatuthyrningslagen.

Formel för att beräkna skälig hyra

En praktisk beräkning av andrahandshyran ser ut så här:

Marknadsvärde × skälig avkastningsränta ÷ 12 + månadsvisa driftskostnader + eventuellt skäligt tillägg för möbler och utrustning = månadshyra.

Vilken avkastningsränta gäller?

Som riktpunkt anges en avkastningsränta på ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Räntan bör inte följa varje kortsiktig förändring i ränteläget, utan bestämmas med hänsyn till hur marknadsräntorna utvecklas på längre sikt. Det finns därför ingen fast procentsats som alltid ska användas.

Det är bostadens marknadsvärde som används i beräkningen. Din faktiska bolåneränta, ditt lånebelopp och dina amorteringar avgör inte kapitalkostnaden. En högre personlig lånekostnad kan alltså inte automatiskt läggas ovanpå hyran.

Exempel på beräkning

Anta att en bostadsrätt har ett marknadsvärde på 3 000 000 kronor och en månadsavgift på 4 500 kronor. Om man i ett hypotetiskt räkneexempel använder 6 procent som avkastningsränta blir kapitalkostnaden 15 000 kronor per månad:

• 3 000 000 × 0,06 ÷ 12 = 15 000 kronor i kapitalkostnad
• 4 500 kronor i månadsavgift
• Totalt 19 500 kronor per månad före eventuella kostnader för el, bredband eller möbler

De 6 procenten är endast en hypotetisk räntesats och inte en generell rekommendation. I en verklig beräkning behöver avkastningsräntan bedömas enligt riktpunkten och den långsiktiga ränteutvecklingen som beskrivs ovan.

Vilka driftskostnader får ingå i hyran?

Driftskostnaderna ska motsvara kostnader som hör till bostaden och uthyrningen. Månadsavgift till bostadsrättsföreningen samt kostnader för el och bredband är exempel som Sveriges Domstolar nämner. Ange tydligt i avtalet om en tjänst ingår i hyran eller betalas direkt av hyresgästen.

• månadsavgift till bostadsrättsföreningen
• el och andra avtalade löpande boendekostnader
• bredband när det ingår i upplägget
• eventuellt skäligt tillägg för möbler och övrig utrustning

Gör en skriftlig sammanställning av hur hyran har räknats fram. Ange vilka kostnader som ingår, vilka som betalas separat och om bostaden hyrs ut möblerad. Ett skriftligt avtal och dokumentation av bostadens skick vid inflyttning minskar risken för tvist.

Får man ta extra betalt för en möblerad bostad?

Ja, vid möblerad uthyrning får uthyraren ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning. Tillägget ska vara skäligt i förhållande till det som faktiskt tillhandahålls. Sveriges Domstolars underlag anger ingen generell lagstadgad procentsats för möbleringspåslag, så ett visst procentpåslag ska inte behandlas som en automatisk rättighet.

Förteckna gärna möblerna i avtalet och fotografera bostaden före inflyttning.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt: tillstånd och avtal

För att hyra ut en bostadsrätt i andra hand krävs samtycke från bostadsrättsföreningen eller tillstånd från hyresnämnden. Privatuthyrningslagen kan även gälla när bara en del av bostaden hyrs ut, exempelvis ett möblerat eller omöblerat rum.

Exempel på omständigheter som kan ligga bakom en ansökan är tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, provboende med partner eller sjukdom. Föreningen eller hyresnämnden bedömer ärendet utifrån omständigheterna. Ange därför skälet, uthyrningstiden och vem som ska bo i bostaden i ansökan.

Det finns ingen generell tidsperiod som alla tillstånd gäller. Läs föreningens stadgar och beslut noggrant och sök förlängning innan tillståndet löper ut. Börja inte uthyrningen utan nödvändigt samtycke eller tillstånd. Mer information finns på Sveriges Domstolars sida om att hyra ut bostadsrätt i andra hand.

Vad ska stå i hyresavtalet?

• hyresbelopp och vad som ingår
• om bostaden är möblerad och vilken utrustning som följer med
• avtalets start- och slutdatum
• uppsägningstid och villkor för uppsägning
• ansvar för el, bredband och andra kostnader
• beskrivning av bostadens skick och inventarier

Spara avtalet, tillståndet, beräkningen av hyran och kommunikationen med hyresgästen. Dokumentera bostadens skick både vid inflyttning och utflyttning.

Hög eller oskälig hyra och Hyresnämnden

Det finns ingen fast belopps- eller procentsats i det kontrollerade underlaget som ensam avgör om en bostadsrättshyra är en ockerhyra. Bedömningen tar i stället sikte på om hyran är påtagligt högre än kapitalkostnad och driftskostnader enligt privatuthyrningslagen.

Hyresgästen kan vända sig till Hyresnämnden för att få hyran prövad framåt. Hyresnämnden kan inte pröva återbetalning av en hyra som inte varit skälig enligt privatuthyrningslagen. Därför bör både hyresvärd och hyresgäst spara underlaget för hyressättningen och avtalet.

Reglerna är annorlunda när en hyresrätt hyrs ut i andra hand. Då gäller inte privatuthyrningslagens kostnadsbaserade hyra. Andrahandshyresgästen ska i stället betala bruksvärdeshyra och kan ha rätt till retroaktiv återbetalning vid överhyra. Det är alltså viktigt att skilja mellan skälig hyra för bostadsrätt, hyresrätt och villa.

Skatt på andrahandsuthyrning

För en privatbostadsrätt beskattas ett eventuellt överskott från uthyrningen som inkomst av kapital med 30 procent. Schablonavdraget är högst 40 000 kronor per bostad och år, inte per person. Har bostaden flera ägare delar de normalt avdraget utifrån sina ägarandelar.

Vid uthyrning av bostadsrätt får uthyraren dessutom göra avdrag för den del av månadsavgiften till bostadsrättsföreningen som avser den uthyrda delen och uthyrningstiden. En avgift som föreningen tar ut för andrahandsupplåtelsen får också dras av vid beräkningen av hyresinkomsten.

Verkliga kostnader för exempelvis möbler, lånekostnader, ombyggnad och ökade driftskostnader får inte dras av separat när schablonavdraget är den tillämpliga avdragsregeln. Skatteverkets beräkningshjälp kan användas för att räkna fram överskott, skatt och deklarationsbelopp.

För hyresrätt är schablonavdraget högst 40 000 kronor per år, och dessutom får den hyra som uthyraren själv betalar dras av för den del och den tid som hyrs ut. För småhus eller ägarlägenhet får uthyraren, utöver schablonavdraget, normalt göra avdrag med 20 procent av hyresintäkten. En oäkta bostadsrätt ger inte rätt till schablonavdraget på 40 000 kronor; då gäller andra regler. Se Skatteverkets regler för olika bostadstyper.

Uppsägningstid och besittningsskydd

En hyresgäst saknar besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen och har inte rätt till förlängning när avtalet upphör. Vid ett tillsvidareavtal kan hyresvärden säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Ett tidsbestämt avtal upphör normalt när hyrestiden löper ut utan uppsägning. Om avtalet är längre än nio månader och innehåller uppsägningstid måste hyresvärden säga upp det för att det ska upphöra vid hyrestidens slut. En uppsägning i förtid från hyresvärdens sida följer alltså inte automatiskt av att avtalet är tidsbestämt; den kräver stöd i avtalet eller en grund som enligt hyresreglerna ger rätt att avsluta avtalet. Kontrollera därför alltid avtalets uppsägningsvillkor.

Vanliga frågor

Vad är skälig hyra för en bostadsrätt?

Skälig hyra är kapitalkostnaden, beräknad på bostadens marknadsvärde och en skälig avkastningsränta, plus driftskostnader och ett eventuellt skäligt tillägg för möbler och utrustning. Hyran får inte vara påtagligt högre än denna summa vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen.

Hur räknar man ut skälig hyra för bostadsrätt i andra hand?

Multiplicera marknadsvärdet med en skälig årlig avkastningsränta, dela resultatet med tolv och lägg till månadsvisa driftskostnader. Använd bostadens marknadsvärde, inte ditt faktiska lån eller din bolåneränta. För resonemanget om avkastningsräntan, se avsnittet ovan.

Hur mycket får man lägga på hyran vid andrahandsuthyrning?

För en bostadsrätt får hyran omfatta kapitalkostnad, driftskostnader och ett skäligt tillägg för möbler och utrustning. Bedömningen ska göras utifrån bostaden och det som faktiskt ingår.

Gäller samma regler för skälig hyra i hyresrätt?

Nej. När en hyresrätt hyrs ut i andra hand gäller inte privatuthyrningslagens kostnadsbaserade beräkning. Då ska andrahandshyran vara en bruksvärdeshyra, och överhyra kan i vissa fall återkrävas retroaktivt.

Betalar man skatt på andrahandsuthyrning?

Ja, ett beskattningsbart överskott från en privatbostadsrätt beskattas som kapitalinkomst med 30 procent. Schablonavdraget är högst 40 000 kronor per bostad och år, och ytterligare avdrag beror på bostadstyp och uthyrningens omfattning.

Vilka skäl krävs för att hyra ut en bostadsrätt?

Exempel på skäl är tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, provboende med partner och sjukdom. Samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden krävs innan uthyrningen börjar.

Är ockerhyra ett bestämt belopp?

Nej, det finns ingen generell belopps- eller procentsats som automatiskt gör en bostadsrättshyra till ockerhyra. Bedömningen utgår från förhållandet mellan hyran, kapitalkostnaden och driftskostnaderna.