Belåningsgrad: så räknar du och påverkas bolånet

Vad är belåningsgrad?

Belåningsgrad visar hur stort ditt totala bolån är i förhållande till bostadens marknadsvärde. Måttet används bland annat för att bedöma amortering, låneutrymme och bankens risk. En lägre belåningsgrad innebär normalt en mindre exponering för banken och kan därför ge ett bättre förhandlingsläge om bolåneräntan.

Belåningsgraden gäller bostäder som säkerhet, exempelvis fast egendom och bostadsrätt. För en bostadsrätt räknas hushållets bolån i förhållande till bostadsrättens marknadsvärde. Bostadsrättsföreningens skuldsättning är en separat faktor i boendeekonomin.

Så beräknar du din belåningsgrad

Formeln är:

Bolån ÷ bostadens marknadsvärde × 100 = belåningsgrad i procent

Om bolånet är 2 000 000 kronor och bostaden är värd 3 000 000 kronor blir beräkningen 2 000 000 ÷ 3 000 000 = 0,6667. Belåningsgraden är alltså cirka 67 procent. Nordea beskriver både formeln och motsvarande räkneexempel i sin förklaring av belåningsgrad.

För ett hus eller småhus används husets marknadsvärde i samma beräkning. Det är den aktuella värderingen och den totala skulden som avgör kvoten. När skulden minskar medan värdet är oförändrat sjunker belåningsgraden.

Hur hög belåningsgrad får man ha?

Vid köp av en ny bostad får belåningsgraden vara högst 90 procent från och med 1 april 2026. Det innebär att minst 10 procent av köpeskillingen behöver finansieras med kontantinsats. Du kan lägga in mer egna pengar och därmed få en lägre belåningsgrad.

Bolånetaket för tilläggslån sänktes från 85 till 80 procent den 1 april 2026. Reglerna framgår av Finansinspektionens information om de nya bolånereglerna.

Belåningsgrad och amortering

Belåningsgraden styr det lagstadgade amorteringskravet enligt följande nivåer:

Det tidigare skärpta amorteringskravet, med ytterligare 1 procent för hushåll vars bolån översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, togs bort den 1 april 2026. Högre belåningsgrad kan alltså innebära högre amortering inom de nivåer som gäller.

En amortering minskar skulden och därmed normalt belåningsgraden, om bostadens värde är oförändrat. När du planerar extra amortering bör du samtidigt se till att hushållet har en rimlig ekonomisk buffert.

Kan låg belåningsgrad ge lägre bolåneränta?

Ja, låg belåningsgrad kan vara en faktor som förbättrar ditt läge i en ränteförhandling. Banken har då en mindre låneexponering i förhållande till säkerhetens värde. Det innebär däremot ingen automatisk rabatt; räntan påverkas också av andra faktorer.

Ta med uppgifter om bolån, bostadens värde och hushållets ekonomi när du jämför erbjudanden. Handelsbanken beskriver hur belåningsgrad hänger samman med bolån och kontantinsats i sin guide om belåningsgrad.

Vilken bank godkänner utökat bolån vid låg belåningsgrad?

Det går inte att utse en viss bank som generellt godkänner ett utökat bolån enbart för att belåningsgraden är låg. Låg belåningsgrad är inte en garanti för godkännande. Banken bedömer bland annat inkomster, utgifter, befintliga lån och betalningsförmåga. SEB uppger att en ansökan om höjning av bolån bedöms individuellt utifrån bland annat hushållets ekonomi och aktuella belåningsgrad.

För en utökning måste belåningsgraden efter lånet dessutom vara högst 80 procent. Om bostaden är värd 3 000 000 kronor och de befintliga lånen uppgår till 2 250 000 kronor är belåningsgraden 75 procent. Då återstår enligt 80-procentstaket ett utrymme på högst 150 000 kronor före bankens individuella kreditprövning. Ett tilläggslån minskar också det framtida utrymmet att låna mer. Se SEB:s information om bolån för ett exempel på hur banken beskriver bedömningen.

Så kan du sänka belåningsgraden

• Amortera extra: En större amortering minskar lånet och därmed belåningsgraden när bostadsvärdet är oförändrat. Använd dock inte alla besparingar om det lämnar hushållet utan en ekonomisk buffert.
• Spara till en större kontantinsats: Vid nästa bostadsköp ger mer eget kapital en lägre belåningsgrad från början.
• Värdera bostaden på nytt: En omvärdering kan bli aktuell om bostadens värde har förändrats. Normalt får bostaden omvärderas högst vart femte år för att ändra amorteringstakt eller öka låneutrymmet. Undantag kan gälla efter en omfattande renovering, utbyggnad eller liknande åtgärd som väsentligt förändrat värdet.

Renovering eller tillbyggnad kan påverka värdet, men effekten måste bedömas individuellt. Det är därför inte säkert att en viss åtgärd sänker belåningsgraden genom ett högre marknadsvärde.

Risker med hög belåningsgrad

En hög belåningsgrad gör hushållet mer känsligt för räntehöjningar eftersom skulden är stor i förhållande till bostadens värde. Hushållet kan också bli mer sårbart vid ett bostadsprisfall: värdet på säkerheten kan då närma sig eller understiga skulden. Ett större befintligt lån innebär dessutom mindre utrymme att låna ytterligare.

En lägre belåning minskar inte alla ekonomiska risker, men kan ge större marginaler i hushållsbudgeten. Finansinspektionen beskriver sambandet mellan belåningsgrad, räntekänslighet och prisfall i sin rapport om den svenska bolånemarknaden.

Vanliga frågor om belåningsgrad

Vad betyder belåningsgrad för en bostadsrätt?

Det är hushållets bolån dividerat med bostadsrättens marknadsvärde. Föreningens skuldsättning räknas inte in i hushållets belåningsgrad, men är en separat del av bedömningen av boendets ekonomi.

Vad gäller för belåningsgrad i ett fastighetsbolag?

Reglerna i den här artikeln gäller hushållens bostadslån där bostaden är säkerhet, till exempel lån på hus eller bostadsrätt. Faktabanken innehåller inte aktuella särskilda regler eller någon branschstandard för belåningsgrad i ett fastighetsbolag. Ett fastighetsbolag bör därför inte bedömas utifrån bolånetak och amorteringsnivåer för hushåll utan utifrån de regler och kreditvillkor som gäller för den aktuella finansieringen.

Hur påverkar belåningsgrad möjligheten att byta bank?

En låg belåningsgrad kan ge ett bättre förhandlingsläge när du jämför banker, eftersom den kan innebära lägre risk för långivaren. Den garanterar varken ett bankbyte eller en viss ränta.

Hur ofta får bostaden omvärderas?

Huvudregeln är att en omvärdering för ändrad amorteringstakt eller ökat låneutrymme får göras högst vart femte år. Undantag kan gälla när en omfattande renovering, utbyggnad eller liknande väsentligt har förändrat bostadens värde.

Kan jag finansiera en renovering med ett utökat bolån?

Det kan vara möjligt om belåningsgraden efter utökningen är högst 80 procent och ansökan godkänns efter bankens kreditprövning. Ett utökat bolån minskar samtidigt det framtida låneutrymmet.

Vad händer om belåningsgraden blir högre än 70 procent?

Belåningsgrad över 70 procent innebär minst 2 procents årlig amortering av det högsta totala kreditbeloppet efter den senaste värderingen.

Kan besparingar sänka belåningsgraden?

Ja. Om du använder en del av besparingarna till extra amortering minskar skulden och normalt även belåningsgraden, förutsatt att bostadens värde är oförändrat.

Sammanfattning

Belåningsgrad är bolånet i relation till bostadens marknadsvärde. Den beräknas genom att dividera bolånet med värdet och multiplicera med 100. Vid bostadsköp är den högsta belåningsgraden 90 procent från 1 april 2026, medan ett tilläggslån får ta belåningsgraden till högst 80 procent. Belåningsgraden påverkar amorteringen, men ett utökat bolån och bankens ränta avgörs också av den individuella kreditprövningen.